去存货,几乎成为所有房企在2014年下半年的重点,但从整体来看,却收效甚微。

3月11日,国家统计局公布了2015年1-2月的房地市场数据,数据显示:到2月末,全国商品房待售面积达63922万平方米,同比大幅增长24.4%,比去年末增加1753万平方米。

与待售面积大幅增长相辅的,则是销售量的加速下跌。同样据统计局的数据,1-2月份,商品房销售面积、销售额同比跌幅达16.3%和15.8%。而这种销售同比下跌的趋势,在2014年已经持续了一整年,2014年全年平均跌幅为7.6和6.3%。

宏观数据映射到每一家房企财务报表中的,则是存货量的攀升。

在市场良好的环境下,足够的存货曾是是业绩突破的重要保障,但在楼市预期低迷的今天,仍在持续增长的存货量,或许就变成了房企的包袱。

增长的“存货”

如果以“已建未售物业与存货之和”作为房企存货量的一个参考,那么大部分房企的存货仍在高速增长。

碧桂园2014年年报数据显示,其已建未售物业与存货之和为252.98亿元人民币,比2013年时增加了58.1亿元,增幅达到29.8%

旭辉地产的这项数据则从2013年的39.5亿增长为2014年的54.2亿元人民币,增幅37.2%。

招商地产则从2013年的151.9亿元上升为256.6亿元,增幅更是高达68.9%。

龙湖地产是少有的例外,2014年,其年末存货量同比下降6.4%至103亿元,而这也是2014年执行“去存货”战略最为坚决的开发商。

存货总额的增长一直是开发企业取得业绩增长的基础,这一点并不难理解,因为只有拥有足够多可以出售的货物,才可能收获持续增长的销售数据。甚至对于许多希望在销售排行榜上实现赶超的企业而言,大幅增长的存货量,才可能带来弯道超车的希望。

问题在于,房企存货量继续保持高速增长之时,他们对未来业绩的预期却开始下调。

下滑的预期

开发商的规模之争似乎已近尾声。这本身也透露着房企对2015年乃至未来市场增长空间的悲观。

曾经的行业老大万科表示在2015年将不考核销售额指标,转变为销售回款及利润指标。

而新上任的行业老大绿地集团则将2015年的销售目标定在了2800亿元,同比增幅16%,不仅较2014年48%的增幅目标大幅下降,而且开始淡化其与万科的销售额排行之争。

万达集团也表示核心考核指标调整为考核租金、净利润、持有物业增长指标,明确房地产收入指标不作考核。

已公布2015年目标的碧桂园集团也将数值定在了5%,相当低调的选择。其余已公布目标的房企也多将销售额增幅定在了10%左右,与2014年平均20%的局面有了大幅的下滑。

销售预期下来了,但存货量却增幅不减。背后却有着更深层次的原因。

“有些存货,很有可能永远卖不出去了。”有业内人士分析称,开发企业的存货数据里,有不少是积压了两年以上的古老资产。比存货数据更可怕的,恐怕是一些企业的存货结构问题。

去存货的挑战

房地产市场高速增长期的粗放经营状况,使得很多企业开发出了大量货不对路的产品,很难靠销售盘活。比如一些单套面积200平米以上的公寓,在特定城市的去化周期极其漫长。除了大幅降价,折本出售,几无出路。

“过去开发企业可以忽略这一问题,通过大量拿新地新项目来维持增长,但若干年后回头一看,发现存货总额里百分之三四十都是滞销产品,那这样的存货结构本身对支持企业持续增长就已毫无意义。”

常被用来评价房屋建设投资经济效果的房屋建筑面积竣工率指标自2000年以后就持续下降,这一指标可以反映房屋建设速度及其建设成果的相对规模,这说明竣工周期大大延长,大量资金不断沉淀。至2013年房屋建筑面积竣工率已落至15.24%,这相当于需要六年左右才能竣工交付。这或许可以成为存货结构问题的一个旁证。

当发展慢下来之后,这些曾经被绕过的存货就成为房企必须去解决的问题。

高企的土地价格下,2015年的土地市场不是贸然进入之地。甚至在未来几年,房企拿地补仓的动力都会大幅降低。

另外,不断降低的行业毛利率也迫使企业回过头去挖潜,精细化求生存的时代已来临。