从2014到2015年的表现可以看出,七家千亿房企:万科、绿地、万达、恒大、碧桂园、保利、中海,与第二梯队的差距越拉越大。正可谓“高处不胜寒”,作为行业龙头,千亿房企的一举一动都受到业内的关注,他们面临的压力其实更大。我认为,这七家千亿房企主要存在四大压力:

一,规模增长的压力。在新常态下,市场趋于理性,标准化、规模化的扩张已经快到天花板。规模已经超过了千亿,甚至两千亿,再要维持原有的增速十分困难。七家房企若要继续扩大规模,压力各不相同:万科的产品类型单一,仅在住宅方面有优势;绿地去年较为依赖办公楼大宗交易,但办公楼的需求有限,尤其是三四线我一贯不看好;万达意识到了“以售养租”难以持续,自己也说要转型轻资产;恒大、碧桂园三四线城市还有多少市场可挖;中海和保利则已经放慢了脚步。

二,利润下滑的压力。如今地价、人力成本持续上升,导致房地产行业利润呈逐年下滑趋势,原来的“暴利”难以为继。对于千亿房企来说,一方面布局更广,一些不景气的城市会将总体利润水平拉低;另一方面,为了维持原有规模,千亿房企对于资金周转速度要求更高,去化速度不理想便会采用以价换量手段。因此,今年千亿房企都开始对利润设置考核目标,如万科今年利润要求200亿,绿地向金丰投资股东承诺165亿元,中海则表示项目毛利率如果低于30%就停止销售。

三,转型方向的压力。大象难起舞,千亿房企的规模太大,不像小房企能多点撒网试水,一旦确认了转型方向便不能中途放弃。千亿房企要在保证房地产主业的情况下,再寻找新的利润增长点。万科的转型方向主要是物业、社区养老、产业物流;绿地将布局大金融、大消费、大基建;万达将继续扩展电商和文旅业务;恒大确立了矿泉水、乳业、粮油、健康、金融、文化等多个领域;碧桂园未明确表示转型,但也开始试水小盘化和一二线城市的项目,并将和平安一起探索社区金融养老;中海和保利则将继续在集团内部整合中获益。

四,结构调整及人员动荡压力。越来越多的城市,尤其是三四线城市的风险显现,房企对布局也相应作出调整,深耕有潜力城市,退出高风险城市是必然。这就需要房企从组织架构上就进行改变,合并区域,提高执行效率,压缩人员规模,将更多业务外包。结构调整能让房企变得更“轻”,但短期必然会引发内部不小的动荡。

不过,虽然压力大,但在中国,房企“大”的好处就是不会“倒”,抗风险能力强。千亿房企面临的压力再大,暂时也不会涉及生死存亡。